Assurance dommages ouvrage et obligations

Selon l’article L242-1 du Code des Assurances, tout maitre d’ouvrage, particulier ou professionnel (promoteur, vendeur d’un immeuble à construire, constructeurs de maisons individuelles) doit souscrire une assurance Dommages-Ouvrage (DO), avant le début des travaux, dans les cas suivants :

  • – lorsqu’il fait construire un Assur Construction, comme une maison, un immeuble d’habitations ou de bureaux, un atelier, un local commercial …,
  • – lorsqu’il procède à une extension d’un Assur Construction existant,
  • – lorsqu’il réalise des travaux lourds de rénovation, comme un ravalement de façade, le changement d’une chaudière collective.

A quoi sert la DO ?

En cas de sinistre portant atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, l’assureur DO va préfinancer les travaux de réparation. Parallèlement, il va mener des expertises, afin de déterminer quel est l’intervenant responsable. Une fois celui-ci identifié, l’assureur DO va exercer un recours contre son assureur décennale.

Aussi, lors de la souscription de la dommages-ouvrage, les attestations de l’ensemble des intervenants vont être réclamées, y compris celles de l’équipe de maîtrise d’œuvre (architecte, bureaux d’étude).

En cas de non-souscription de cette assurance obligatoire, des sanctions sont prévues, jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et/ou une amende pouvant atteindre 75000 € (article L243-3 du Code des Assurances). De plus, pour toute vente du bien survenant dans les 10 ans, le notaire a l’obligation de mentionner l’existence ou non de cette assurance DO, une assurance attachée à la construction et bénéficiant donc aux propriétaires successifs (article L243-2 du Code des Assurances).

Or, l’absence d’assurance DO peut entrainer un désistement de l’acheteur ou une demande de baisse de prix. De plus, pour débloquer les fonds nécessaires à la réalisation des travaux, une banque va souvent demander un document justifiant, que l’assurance DO est souscrite.

Quels sont les sinistres exclus de la garantie dommages-ouvrages ?

Avant de demander une indemnisation au titre de la DO, il faut savoir que cette assurance ne prend pas en charge les sinistres survenant pendant le chantier. Ceux-ci relèvent, en effet, de la garantie responsabilité civile des différents intervenants.

Sont également exclus les dommages visibles à la réception. Si le maitre d’ouvrage ne les a pas mentionnés sur les PV de réception, il est réputé les avoir acceptés. Et, si les désordres sont listés à la réception, ils doivent obligatoirement être réparés par l’intervenant concerné.

De même, sont exclus les sinistres dus à un défaut d’entretien, tel un dégât des eaux ayant pour cause des joints de douches usés ou les sinistres portant atteintes uniquement à l’esthétisme, comme des fissures non structurelles.

De plus, les éléments d’équipement dissociables, comme les volets ou la robinetterie, ne sont pas garantis. Ils peuvent, toutefois, l’être au titre d’une garantie complémentaire, la garantie de bon fonctionnement susceptible d’intervenir dans les 2 ans suivants la réception (article 1792-3 du Code Civil).

Seuls sont, en effet, pris en charge par la DO, les sinistres compromettant la solidité ou la destination de l’ouvrage (article 1792 du Code Civil) survenant dans les 10 ans suivants la réception.

Comment faire une déclaration de sinistres en DO ?

Si le sinistre intervient dans l’année suivant la réception des travaux, la Garantie de Parfait Achèvement, GPA (article 1792-6 du Code Civil) a vocation à s’appliquer. Il s’agit en quelque sorte de l’année, pendant laquelle, le service après-vente de l’entreprise ayant réalisé les travaux doit jouer.

Il faut donc lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour lui demander d’intervenir. Cette lettre doit décrire les désordres et fixer un délai de 60 jours, pour une réparation. Passé ce délai, si l’entreprise n’est pas intervenue ou si la solution réparatoire n’a pas mis fin aux désordres, le propriétaire va déclarer le sinistre de nature décennale à l’assureur dommages-ouvrage.

En revanche, si le sinistre de nature décennale intervient après la période de GPA et avant la fin de la 10ème année, suivant la réception des travaux, le propriétaire envoie directement sa déclaration de sinistre à l’assureur DO sans mise en demeure préalable de l’intervenant. Bon à savoir : l’annexe II de l’article A243-1, A. 2° du Code des Assurances prévoit que la déclaration de sinistre doit contenir un minimum d’informations :

  • – le numéro de la police d’assurance,
  • – le nom du propriétaire actuel,
  • – l’adresse exacte de la construction sur laquelle le sinistre est en cours,
  • – la date de réception des travaux, en cas de réception formelle via des PV de réception ou à défaut, la date de première occupation des locaux,
  • – la date à laquelle les dommages sont apparus, leur description succincte et leur localisation,
  • – la copie de la mise en demeure adressée à l’entreprise, si ces dommages sont apparus pendant la première année.

Quelles sont les obligations de l’assureur dommages-ouvrage ?

L’assureur dommages-ouvrage doit respecter des délais de gestion stricts fixés par l’article L242-1 du Code des Assurances. Ainsi, à réception de la déclaration de sinistre, l’assureur a 10 jours pour prévenir le propriétaire, si des informations indispensables sont manquantes. En revanche, si la demande est bien constituée, l’assureur doit mandater un expert et il a 60 jours pour indiquer, si la garantie DO est mobilisable.

Il prend sa décision à l’aide d’un rapport d’expertise préliminaire, dont une copie est transmise à l’assuré. En cas de non-respect de ce délai de 60 jours, le propriétaire peut engager les travaux de réparation, après en avoir informé l’assureur dommages-ouvrage. Ce dernier devra alors prendre en charge le coût de ces travaux, et ce, même si le sinistre n’était pas de nature décennale.

En revanche, si l’assureur a considéré dans le délai de 60 jours, que la garantie DO peut jouer, il a 90 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour proposer une indemnité. Pour cela, il se fonde sur le rapport d’expertise définitif. Cependant, en cas de difficultés dues à l’ampleur du sinistre ou à sa complexité technique, le délai peut être porté à 135 jours, avec l’accord de l’assuré.

Dernier délai, une fois l’indemnité proposée et acceptée par le propriétaire du bien, l’assureur doit verser celle-ci dans les 15 jours.

La souscription et la mise en œuvre de la dommages-ouvrage sont complexes. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un courtier spécialisé dans l’assurance construction.